Pajak PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)

  • Date
  • Posted by
    admin
  • Comments
    0

Apakah anda sedang berencana untuk membangun rumah? Bagi anda yang sedang merencanakan untuk membangun rumah tentunya banyak hal yang harus dicermati mulai dari design atau perancangan rumah, perencanaan biaya dan juga hal-hal lainnya. Mengenai biaya, selain dari biaya pembelian bahan material rumah serta upah pekerja bangunan yang merupakan komponen utama dalam pembangunan rumah, umumnya terdapat biaya lain-lain yang terkait seperti biaya perizinan serta perpajakan. Apakah membangun rumah tinggal sendiri juga terkena pajak?

Apakah Anda tahu bahwa di Indonesia terdapat pajak yang mengatur pembangunan hunian sendiri atau PPN KMS (Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun sendiri)?

  1. Pengertian dan Dasar Hukum

Definisi Kegiatan Membangun Sendiri yang dikutip dari Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 3 adalah “Kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain”.

Kemudian dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 4 dijelaskan mengenai bangunan yang dimaksud dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 3 yaitu bangunan tersebut berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria sebagai berikut:

  1. Konstruksi utamanya  terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
  2. Diperuntukan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
  3. Luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi).

 

Apabila kita sebagai orang pribadi membangun rumah baik dilakukan secara pribadi, baik dengan mempekerjakan pekerja atau buruh bangunan dimana rumah yang dibangun itu untuk ditempati secara pribadi atau oleh anggota keluarga lain misalkan anak, apakah termasuk kedalam kategori kegiatan membangun sendiri yang dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atasnya?

 

  1. Perlakuan PPN dan Saat Terutang PPN

Sementara, pengertian kegiatan membangun sendiri adalah aktivitas membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi maupun badan yang hasilnya digunakan sendiri maupun pihak lainnya.

Namun, seperti apa perlakuan PPN membangun sendiri jika kegiatan membangun dilakukan oleh kontraktor PKP?

PPN Membangun Sendiri Ditanggung oleh Kontraktor

Pada umumnya, kegiatan membangun bisa dilakukan sendiri atau menggunakan jasa kontraktor. Jika Anda menggunakan kontraktor untuk membangun sebuah bangunan, maka perlakukan PPN-nya akan berbeda tergantung dari status kontraktor PKP atau bukan PKP.

Apabila gedung dibangun oleh kontraktor PKP, maka kontraktor wajib memungut PPN atas nilai kontraknya. Biasanya, nilai kontrak ini berdasarkan Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang telah disepakati antara pihak yang ingin membangun maupun kontraktor.

Kontraktor memungut PPN kepada konsumen karena konsumenlah yang akan menikmati nilai tambah atas gedung yang dibangun tersebut. Sebaliknya, apabila Anda menggunakan kontraktor yang bukan PKP, maka kontraktor tidak memungut PPN dan kasus ini disebut kegiatan membangun sendiri. Sehingga kewajiban menyetor dan melaporkan PPN menjadi tanggung jawab Anda.

PPN KMS terutang saat bangunan mulai dibangun termasuk saat menggali pondasi atau memasang tiang hingga pembangunan selesai. Waktu pembangunan juga bisa dilakukan secara bertahap dan tidak melebih waktu dua tahun.

  1. Tarif Dan Dasar Pengenaan Pajak PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri.

Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 3 ayat 1 dan 2, diatur bahwa:

  1. Kegiatan membangun sendiri akan dikenakan PPN dengan tarif sebesar 10 % (sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak.
  2. Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 20% (dua puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.

PPN KMS Terutang = 10% x DPP (20% x biaya pembangunan rumah tidak termasuk tanah).

Berikut ini adalah contoh sederhana untuk perhitungan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas kegiatan membangun sendiri:

Contoh:
Pada Bulan Desember  2016  Bapak Rachmat  memulai membangun sebuah rumah untuk tempat tinggal pribadinya. Luas keseluruhan dari rumah tersebut adalah sebesar 200 m2, biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Bapak Rachmat dalam upaya membangun rumah tersebut sampai dengan selesainya bangunan tersebut adalah sebagai berikut: pembelian tanah sebesar Rp 200.000.000, pembelian bahan baku bangunan keseluruhan Rp 180.000.000, biaya upah mandor dan pekerja bangunan Rp. 70.000.000. Maka berapakah Pajak Pertambahan Nilai yang terutang atas pembangunan rumah tersebut?

Jawab:

Sesuai dengan PMK No. 163/PMK.03/2012 tarif PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri yang terhutang adalah:

= 10% X  DPP

= 10%  X (20% X Total biaya Pembangunan)

= 10% X (20% X (Rp 180.000.000 + Rp 70.000.000)

Sehingga PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri yang terhutang adalah

= 10% X 20% X Rp 250.000.000

= Rp 5.000.000

Yang menjadi Dasar Pengenaan Pajak atas perhitungan PPN Kegiatan Membangun Sendiri diatas hanyalah pembelian bahan baku material bangunan dan biaya upah pekerja dalam rangka pembangunan rumah tersebut, hal ini sesuai dengan Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 3 ayat 2 yang menyebutkan bahwa “Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 20% (dua puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah”.

Kapan waktu dan Tempat dimana PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri Terutang?


Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 4 ditentukan bahwa:

  1. Saat yang menentukan PPN terutang adalah saat mulai dibangunnya bangunan.
  2. Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.
  3. Tempat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut didirikan.
  1. Penyetoran Dan Pelaporan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri

Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 5, 7 dan 8 diatur bahwa:

  1. Pembayaran Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan membangun sendiri dilakukan setiap bulan sebesar 10% (sepuluh persen) dikalikan dengan 20% (dua puluh persen) dikalikan dengan jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan pada setiap bulannya.
  2. Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan membangun sendiri wajib disetor ke kas negara seluruhnya dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) atas nama orang pribadi atau badan yang melaksanakan kegiatan membangun sendiri melalui Kantor Pos atau Bank Persepsi paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak.
  3. Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan penyetoran  Pajak Pertambahan Nilai terutang tersebut ke Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan dengan mempergunakan lembar ketiga Surat Setoran Pajak paling lama akhir bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak.

Share this Post:

Comments0